最近，在一些社交平台上，“豪华大平层，只卖周边住宅价格零头”的广告时不时就冒出来。您是不是也有点心动了呢？
记者专门到实地去看了看，发现在一线城市的核心地段，居然出现了单价“5字头”的顶豪级大平层。这些大平层主打一线江景，装修是意式轻奢风，配置用的都是国际一线品牌，可价格却只有同区域住宅豪宅的三分之一，甚至四分之一。这听起来简直太划算了，可事实真的如此吗？
这类有着“商办属性”的类住宅产品，通过整层改造、分割散售的方式又回到了市场，想用价格差来吸引那些有自住需求的买家。不过呢，这里面也有不少问题，像商用水电物业费很高、交易税费多，而且土地年限也缩水了。这些可都是咱们得仔细考虑的事儿啊。
有业内专家觉得，这类产品自住的性价比和租金回报率都挺高的，但政策风险和资产保值方面还是有一些让人担心的地方。所以大家在买之前，可得好好权衡一下。
打了三折的豪华“大平层”
这几年，上海的豪宅市场那是一路向好。去年开盘的翠湖天地六期，备案均价达到21万元/平方米，当天就卖光了；今年绿城潮鸣东方以19.5万元/平方米的价格入市，也是一开盘就卖完了。
就在这样的市场行情下，市面上出现了一种特别的产品。它们地段特别好，就在核心区域，装修是“所见即所得”的豪华风格，而且还是现房销售。两三百平方米的大平层，价格却只有那些知名豪宅项目的一半，甚至更低。这对于很多想买房的人来说，就像看到了一个大馅饼。
这类“低价顶奢大平层”的广告在社交媒体上越来越多，有的项目甚至喊出了“只有周边住宅项目价格零头”的口号。第一财经记者最近就去实地探访了好几个这样的项目。
在黄浦区一线沿江的核心位置，记者来到了一座写字楼。这座写字楼年头有点久了，功能也挺乱的，有些楼层用来办公，有些楼层开了快捷酒店。在几位工作人员的带领下，记者到了写字楼的中间楼层。电梯门一打开，门厅的装修让人眼前一亮，地面和墙面都用大理石铺的，特别奢华，和其他楼层形成了鲜明的对比。两位穿着售楼处制服的女士迎上来，还让来访者都穿上鞋套。
“这就是我们的项目，只有一层，一共四套房。”项目的销售人员介绍说。
接着，穿着衬衫西服的销售人员带着意向客户去参观在售的产品。这里有很宽敞的大横厅，透过四玻两腔的落地窗，能看到一线黄浦江的景色。室内设计还请了著名设计师改了好几次，全屋都是意式轻奢风格，卫浴、厨房、中央空调和地暖用的都是一线国际大牌。
参观完后，销售人员着重强调了这个产品和周边其他大平层住宅的不同之处：一是现房销售，看到的样子就是交房的标准；二是每平方米单价只有周边其他项目的三分之一，甚至四分之一。
具体价格差有多大呢？这套面积接近260平方米的大平层，总报价只要1500多万元，单价大概是5.7万元/平方米。
而附近的豪宅楼盘，像绿城黄浦湾、华润外滩九里、绿地海珀外滩的二手房成交单价在17万 - 23万/平方米。
销售人员说：“单价5字头，您能想象在上海能买到这样的豪宅吗？还是一线黄浦江江景呢！说实话，单价5字头买住宅都只能买到外环外了！”
当然，对于产品的属性，销售人员也没隐瞒，直接跟意向客户说：“这是商办属性，用的是商水、商电，要交商业物业费，土地产权到期还有20多年。”
“类住宅”靠价差攫取红利
从2017年上海宣布清理整顿商办项目、停止审批公寓式办公项目后，商办属性的“类住宅”项目在上海楼市里就一直不受重视。
回想多年前的楼市，一直到2016年，商办属性的公寓那可是很受欢迎的楼市产品。它们地段好、价格相对便宜，还不限购、限售，是很多购房者的首选。但是，有些开发商不按照规划的建筑物使用性质建设，擅自改变房屋结构，这也给社会治理带来了隐患。
2017年5月，上海市发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，要遏制并惩处商业办公项目开发建设过程中的违法行为，成立了商业办公项目清理整顿工作推进小组，停止审批公寓式办公项目，加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控，还在商业办公用途土地出让合同中明确规定不得建设公寓式办公项目。
上海之后，北京、天津、深圳、厦门等16个核心城市也相继出台政策禁止“商改住”，不得擅自将商服用地改变为居住用途成了基本原则。
不过，随着楼市环境变了，这种“类住宅”商业公寓产品又开始活跃起来了。
最近，有个专门做商住类公寓生意的中介给记者发了一份清单，里面有浦东陆家嘴、虹口、静安、黄浦、长宁等多个核心区域的商办公寓项目。这些项目价格只有区域内住宅项目的一半左右，多数是现房销售，还带精装修，有些项目甚至通了民用燃气。
这类公寓的交易符不符合政策规定呢？记者有这个疑惑，黄浦某公寓项目的销售人员说，他们公司专门接手这类商办改公寓的项目，已经做了好多年，打造了不少项目。
“之前的规定，对一手交易的商办项目和要求自持的商业项目比较严格；但在商办的二手市场，有很多散售的情况，相对来说没那么严格。”这位销售人员说，他们公司会在商办市场选合适的项目，用低价拿下核心地段的整层散售写字楼，再请设计师重新布局，分割成几个大平层公寓，装修后再卖出去，从中赚取差价。
核心区域的写字楼单价一般比住宅低很多。就拿黄浦来说，部分新建超甲级写字楼单价超过10万，但很多2005年前建的、楼龄超过20年的商办项目，目前公开的散售价格在5万 - 8万/平方米。有些写字楼项目的法拍价格更低，这就让一些地产商看到了赚钱的机会。
另一位从事商办公寓销售的业内人士说，多年前上海整顿公寓市场，针对的是非法和不合规的违建。但公寓市场情况复杂，有很多存量项目，很难“一刀切”。现在销售的各类项目都要通过消防检查和房屋结构检查才能对外销售，也是官方网签。
上海中原地产资深分析师卢文曦告诉第一财经：“这种商办公寓产品在市场上挺常见的，多数是核心区域的大平层，两三百平米，被叫做‘行政公馆’类产品。之所以都是大面积户型，是因为商办类项目往往有整层出售、整层出租的要求，对最小出售面积有一定要求，所以这类大平层产品算是‘踩着线’过了。”
自住价值与政策风险并存
这些藏在写字楼里的“行政公馆”大平层，都是谁在买呢？
记者在实地探访的一个项目中，销售人员说，这个项目已经卖出去几套了，买的人大多是自己住，不是用来投资的。“我们的客户大多对居住要求比较高，喜欢核心地段，比如一出门就能吹吹黄浦江的江风，回到家面积又宽敞。他们不太在乎学区，有些年轻夫妇没孩子，或者打算让孩子去读国际学校。”这位销售说。
另一个徐汇区项目的销售人员说，有部分大平层卖给了当地的老年人。“他们年纪大了，不想离开熟悉的地段，又想改善一下养老的居住环境，这种大平层其实是个不错的选择。”
不过，虽然价格只有住宅类大平层的一半甚至更低，这种商办公寓其实不太好卖。一位销售人员跟记者坦诚地说：“我卖这种产品好多年了，几乎年年都在降价，几年前单价还有9万、10万的地段，现在只能卖六七万了。早几年买了这类产品的客户，从资产保值的角度看，确实不太理想。”
和真正的住宅比起来，这些商办公寓的缺点很明显。它们的商业性质物业费很高，一平方米要十几元，可小区配套和周边环境跟真正的豪宅小区比起来差远了。而且，商办性质类资产转手交易时，税费也比普通住宅高。
卢文曦说：“仅从自住角度看，这类产品还真不错，地段好、面积大，居住舒适度不输给住宅类大平层。从投资角度看，这类公寓适合买来出租，因为买入价比较低，租金回报率普遍在3%以上，而住宅的租金回报率一般达不到3%。”
不过，卢文曦也提醒大家，买这类公寓还是要注意政策风险。“如果买来自住，基本没风险，但要是严格按照当初的政策要求，转手交易的时候就会比较麻烦。”
从全国范围看，曾经被严格禁止的“商改住”，在房地产去库存的背景下，个别地市的限制政策有所松动。去年海南省万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，规定在一定条件下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受和住宅一样的待遇，用水、用电、用气等和住宅收费标准相同。长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，支持部分开发、去化有困难的公寓经过论证后可以依规调整为住宅。
