视频号内容同样精彩，欢迎关注我的视频号“城市财经”↓
楼市的起伏，总是牵动着无数人的心弦。当下，一个不容回避的现实摆在眼前——楼市跌幅正在不断扩大。
5月19日，国家统计局公布了4月份的房地产数据。其实，早在官方数据公布之前，本号就依据各地和机构公布的数据，对北京、上海、广州、深圳、成都、杭州这六个典型热门城市进行了梳理。
得出的结论令人深思：
京沪穗深杭蓉这六座城市，房价集体转跌。
制图：城市财经；数据：各城市官方、机构公开数据
这六个城市的房价环比均呈现减少态势，其中杭州、上海环比下降幅度约达四分之一。
从国家统计局公布的数据来看：
1至4月份，新建商品房销售面积为28262万平方米，同比下降2.8%；其中住宅销售面积下降2.1%。新建商品房销售额为27035亿元，下降3.2%；其中住宅销售额下降1.9%。
来源：国家统计局
通过走势图对比可以发现，销售面积跌幅有所收窄，而销售额跌幅却在扩大。
前三个月商品房销售面积下跌3%，前四个月下跌2.8%，跌幅收窄了0.2个百分点。前三个月商品房销售额下跌2.1%，前四个月下跌3.2%，跌幅扩大了1.1个百分点。
从成交规模来看，情况更加清晰。
制图：城市财经；数据：国家统计局
原本3月份楼市展现出的良好势头，到此时戛然而止。
销售额跌幅大于销量跌幅，这意味着房价跌幅在进一步扩大。
国家统计局5月20日公布的70个大中城市新房与二手房数据，进一步印证了这一情况。
2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。
其中深圳新房与二手房双双终止上涨，转而下跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
房贷市场也呈现出令人担忧的态势，出现了负增长。
前两天央行公布的4月份房贷数据，并不乐观。
央行公布：
4月末，本外币贷款余额269.54万亿元，同比增长6.8%。月末人民币贷款余额265.7万亿元，同比增长7.2%。前四个月人民币贷款增加10.06万亿元。分部门看，住户贷款增加5184亿元，其中，短期贷款减少2416亿元，中长期贷款增加7601亿元。
由于从去年开始，央行不再公布单月数据，仅公布累计值，所以要了解4月份的单月数据，还需结合一季度的数据进行计算。
央行公布的一季度金融数据报告显示：
分部门看，住户贷款增加1.04万亿元，其中，短期贷款增加1603亿元，中长期贷款增加8832亿元。
经计算，4月份住户部门贷款减少了5216亿元。其中4月份短期贷款（主要是消费贷）减少了4019亿元，中长期贷款（房贷）减少了1231亿元。
这表明，4月份消费贷和房贷都出现了负增长。
房贷是继2024年4月份之后，再次出现负增长。
制图：城市财经；数据：央行
房地产市场自2021年年中开始，在全国层面上进行全面调整。
2022年2月份首次出现房贷负增长，之后间歇性出现。例如2022年4月份房贷减少了459亿元，2023年4月份减少了1156亿元，2023年7月份减少了672亿元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均出现负增长。
从走势图可以看出，2022年以来，每年的4月份都会出现房贷负增长的情况。
4月份房贷负增长，季节性调整是其中一个因素。
每年一季度通常是买房的高发季节，一方面是教育需求的推动，另一方面是市场预期不明朗，一季度常出现盲目乐观的局面，从而推动商品房销量上升。
过去三四年均是如此，一旦一季度数据公布，市场信心往往会受挫，导致4月份商品房销量下降，房贷也随之减少。
一般来说，只要商品房市场有成交，就会有贷款增加，除非购房者都选择全款买房，但这种情况并不现实。
房贷增量为负数，唯一的解释就是还款的量超过了贷款的量。
那么，是什么原因让原本在一季度回暖明显的热点城市楼市，突然失去了动力，不仅房价跌幅面扩大，房贷也出现了负增长呢？
关税大战是一个绕不开的因素。
关税大战不仅影响市场预期和信心，更对经济复苏的势头产生了不利影响，而这两者正是楼市复苏的底层逻辑。
以杭州为例。
3月份的杭州楼市，呈现出一片繁荣景象。在年初的deepseek和宇树科技热度的加持下，杭州楼市的复苏势头甚至超过了一线城市，俨然成为了楼市的新标杆。
当月，杭州十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。
地价更是在一周内两次突破新高，冲破了8万元，两个地王让其最高楼面价先后超越广州、深圳，仅次于上海、北京。
制图：城市财经；数据：公开报道
按照这样的行情和热度发展，4月份的杭州市场本应继续保持火热。
然而，关税大战改变了一切。
面对当前如此严峻的数据，出台政策已刻不容缓。
尽管5月12日，中美在瑞士日内瓦谈判中达成协议：双方都把关税恢复到4月2日之前。其中4月2日宣布的关税中，10%保留，另外24%暂缓90天。
但关税大战只是暂时平息，后续还需经历多轮谈判，在最终协议签订之前，仍存在较大变数。
在此期间，市场的观望情绪可能会进一步加剧，市场销量相较于一季度，可能会大幅缩水。
因此，5月份的销量可能会继续走弱。
此时，需要出台能够提振市场信心的重大政策。
5月份已经实施了降准，公积金贷款利率也进行了下调。
5月20日一年期和五年期LPR降息了10个基点。
考虑到绝大部分城市已经取消了限购，各城市接下来可能采取的措施，或许仍是降税、给予购房补贴等。
但这些都是较为常规的手段，市场对此已经产生了“审美疲劳”，难以引起大的波动。
后续必须有重大举措，市场才可能有所起色，否则今年的楼市行情可能就仅在一季度昙花一现。
当然，无论出台何种政策，只要经济预期不明朗，就业形势不稳定，都难以从根本上改变楼市现状。
本号早就对未来一二三四线城市的楼市走势进行过分析：
第一，后续如果我们的经济、就业形势在各种货币、财政增量政策的推动下能够筑底回稳，市场信心可能会逐渐恢复，否则仍难以扭转当前的局面。
第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具有保值增值的作用，但依靠炒房快速获利的时代已经过去。
第三，全国楼市将呈现出严重的分化态势，不仅不同城市之间分化明显，同一城市内部也会出现分化。
未来的房地产市场，将是一个高度碎片化的市场。全国范围内分化严重，区域之间、城市内部的分化也十分显著。
毕竟，中国的人口红利已经结束，而大多数城市存在大量库存的现状也不容忽视。
这意味着，这一波调整之后，我国的房价走势可能会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），房价在通胀和需求的作用下，可能会继续上涨。而其他大多数城市，可能会在人口流失的情况下，房价横盘多年。少部分人口流失严重、产业薄弱的城市，房价可能会低至白菜价。
核心城市的核心区与郊区，也会出现类似的分化。
