分享下近期房产调研感受。

家里添了二宝，按照计划，近期我和多位上海中介交流，打算购置一套价值2000W左右的上海房产。位置偏一些没关系，但院子要稍大些，而且距离虹桥中心最好不超过30分钟车程。

初步了解后，我很惊喜，2000W的预算在上海竟能挑选到部分外观不错的小独墅。要知道，在我居住的南京江宁，用同样预算很难选到小区和外观都好的小独墅。

这并非南京房价比上海房价坚挺。过去三四年，南京房价平均下跌了40%，上海房价平均跌幅稍小，约30%。

也不是南京独墅需求量大导致价格下不来。实际原因是，南京作为二线城市，很多有钱人缺乏金融意识。价值2000万左右的独墅，即便降价300万都卖不掉，业主也不愿主动降价，总抱着侥幸心理等买家上钩，理由是'我又不缺钱'。

不过，这也从侧面反映出二线城市老钱的底气和实力。他们没有负债或杠杆压力，资产状况相对稳定。而那些价值1000W左右房产的部分业主，因存在杠杆或负债，扛不住时就会大幅降价。

与二线城市不同，上海作为核心一线城市，有钱人的金融意识更强。相当部分持有多套房产的老钱，会根据市场实际接受度动态报价，所以核心一线城市2000W左右房子的看房转化率比二线城市高很多。

对于房产价格，有个判断原则：一套房挂牌三个月、看房客超过30组，这期间出价最高的，才是该时间段这套房产的真实价格。

那些坚持高价等待买家的业主，虽然当下可能卖不出理想价格，但也不用过于焦虑。房价是有周期的，如果房价周期向上，未来还是有机会卖到好价钱的。即便房价周期向下，也不意味着就会血本无归，只是可能要经历一段调整期。

对于房价周期，我的判断是：尽管过去三四年全球房价整体下跌了40%左右，但基于我国的实际情况，未来10年，中国房价整体超大概率会呈L型的横盘走势。

这其中存在城市分化，核心一线和极少数二线城市的房价，未来10年的横盘走势可能会稍微向上倾斜，比如10年房价上涨30%-50%，年化增长约3%。而除此之外的我国绝大多数城市，未来10年房价虽有可能继续下跌30%以上，但对于刚需人群来说，影响其实不大。

从长远来看，房产在有人口持续净流入的城市，低利率的货币力量才能发挥作用。没人持续流入的城市，即便未来有0利率，对房价的影响也有限。

这其实也为我们提供了投资和购房的思路。对于投资者来说，可以关注核心一线和有潜力的二线城市；对于刚需购房者来说，不用过于担忧房价短期波动，根据自己的需求和经济实力做出选择即可。

最后说说今天的市场。今天金价继续飙升，国际金价再一次突破到3300美元/盎司上方。

关于黄金，从2023年七八月份开始，我就一直建议，在这个超级动荡的时代，每个家庭都应配置5%的资产到黄金。当前全球局势动荡，以色列准备对伊朗采取行动，同时全球货币共识解体，我们与东盟十国全面完成自贸区3.0谈判，这都是去美元化的一部分。黄金作为避险资产，能为家庭资产提供一定的保障。

再说明天的大事。明天下午3点将召开重磅新闻发布会，科技部副部长，央行副行长、国家外汇局局长、金融监管总局、证监会等多部门领导，将具体介绍科技金融政策相关情况。

虽然活动在明天下午3点收盘时举办，但明天盘中可能会有提前反应。比如AI硬件、AI软件和AI应用等涉及众多硬核科技细分领域，还有半导体领域，明天盘后可能会受到发布会的积极影响。这也为投资者带来了新的机遇，让我们对市场充满期待。

总之，无论是房产市场还是金融市场，都蕴含着新的机遇和希望。我们要以积极的心态去面对，善于发现机会，把握机会，相信未来会更加美好。