今年5月，简直像一颗重磅炸弹投入平静湖面，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，这文件犹如一把神奇的钥匙，为城市更新推动过程中那些让人头疼不已的多个难点、堵点给出了一系列意想不到的解决措施。5月20日，多部门更是在国新办新闻发布会上对上述文件提到的重点进行了解读，这消息一公布，瞬间引发各界强烈关注。

其中，有关负责人的话语就像一道耀眼的曙光，明确指出到2030年，城市更新行动实施要取得重大进展！这可太让人惊喜了，仿佛看到了未来城市焕然一新的模样。而且，包括财政部等在内的多个部门就像一群紧密协作的超级英雄，协同发力，给予城市更新强大的金融支持。比如，2025年，中央预算内投资专门设立城市更新专项，这就好比为城市更新注入了一针强心剂，专门支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设。更让人期待的是，将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划，这速度简直惊人！

城市更新如同火箭般提速

作为近年来基建和房地产领域的重点发力方向，城市更新的“落地指南”已经清晰明确，这就像是给城市更新的列车铺上了一条笔直的轨道。5月20日，在国新办发布会上，住建部有关负责人透露的消息简直让人热血沸腾。到2030年，城市更新行动实施将取得重大进展，城市更新体制机制会不断完善，城市开发建设方式转型将初见成效，人居环境会明显改善，城市将成为人民群众高品质生活的理想空间。这简直是一幅让人憧憬不已的美好画卷！

中指研究院研究总监吴建钦对记者表示：“城市更新是推动我国城市开发建设转型，推动城市高质量发展的重要举措。在当前发展形势下，城市更新在稳增长、扩内需、惠民生方面的重要作用进一步凸显，这就像一场及时雨，为城市发展带来了新的生机与活力。”

住建部有关负责人指出，当前，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的关键时期。人民群众的需求也从“有没有”转向“好不好”，这是一个巨大的转变。此前，文件明确了下一阶段城市更新的八项重点任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、完善社区建设、推进老旧小区改造等。这些任务就像一颗颗璀璨的星星，照亮了城市更新的前行道路。

吴建钦表示，多任务的提出表明下一阶段城市更新实施过程中的综合性、系统性特征进一步增强，将持续推进多种空间更新，同时将更加注重并兼顾多重更新效益，坚持长期主义。这就意味着城市更新不再是简单的修修补补，而是一场全方位、深层次的变革。

中央预算内投资给予震撼支持

“近年来，城市更新在推进过程中遇到了诸多难题，就像攀登一座陡峭的山峰，充满了挑战。资金问题更是执行主体面临的一大难关。”吴建钦对记者说。

然而，财政部经济建设司传来的消息让人眼前一亮。中央财政将从“三个聚焦”来支持城市更新活动，即聚焦探索新模式，支持实施城市更新行动；聚焦城市更新重点任务，强化财政政策和资金保障；聚焦财政金融政策协同，推动健全多元化投融资机制。这“三个聚焦”就像三把利剑，精准地刺向城市更新的难题。

具体来看，财政部将扩大地方政府专项债投放领域和用作项目资本金范围，加大对城市更新相关项目的支持。同时，发挥政策性金融的撬动作用，鼓励政策性银行在风险可控、财务可持续的前提下，对符合条件的城市更新项目提供支持。这一系列举措就像一场金融盛宴，为城市更新提供了充足的资金保障。

国家发展改革委固定资产投资司负责人透露，2025年，中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设。在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区转型提质等工程。目前，国家发展改革委正在紧锣密鼓地组织计划申报和项目评审等工作，将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。这消息如同一声春雷，让城市更新领域为之振奋。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示：“对于城市更新的支持并非通过其他财政资金，而是通过中央预算内投资进行，这体现了资金投向的聚焦性。同时，设立城市更新专项，说明把城市更新作为今年一项重要工作，将危旧房和老旧街区纳入体系，也说明政策扶持力度大，有助于好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设。这简直是城市更新的福音！”

REITs强势发力

除了上述让人惊喜的内容之外，中央财政还将完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施REITs和资产证券化产品。国家金融监督管理总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法，明确贷款条件标准，满足城市更新行动金融需求，提高金融服务的及时性和有效性。这一系列举措就像给城市更新装上了强大的引擎。

值得关注的是，近年来，REITs市场势头强劲，它就像一颗冉冉升起的新星，也是房地产企业的重要融资渠道之一。记者了解到，截至今年3月底，中国内地基础设施公募REITs市场已经发行产品共64只，总发行规模达到1748亿元。其中，保障性租赁住房REITs底层资产表现亮眼，而将存量房产收购打造保障性住房也同样是房地产发展新模式中的重要一环。这数据简直让人惊叹不已！

戴德梁行发布的数据显示，截至今年3月底，16只REITs底层资产平均期末出租率保持在93%以上，且2024年末，保租房平均租金单价保持小幅上涨，收缴率维持稳定水平，接近100%，其稳健的运营表现显示了REITs产品的抗风险能力。这就像给投资者吃了一颗定心丸。

中信证券发布的研报显示，目前，REITs和存量资产盘活、更新、改造、运营联系紧密，经营性资产的整体资金回收，预计将经常性依赖于REITs市场。因此，在房地产新模式发端之初，REITs市场这一金融安排也将极大程度鼓励那些擅长空间运营的服务平台和拥有核心资产及运营能力的发展商做大做强。这意味着REITs将在城市更新中发挥越来越重要的作用，让人充满期待。