2025年，对于万科而言，宛如一场艰难的偿债马拉松。数百亿的有息短债，像一座沉重的大山，压得万科在资本市场的道路上步履蹒跚，每一步都牵动着敏感的神经。

很多人总说，万科有个好依靠，那就是深圳地铁集团，这位深圳国资的“亲儿子”。的确，深铁持有万科27.18%的股权，是最大单一股东。可如今的形势，又怎能不让万科心生无奈呢？

今年2月以来，万科被深铁强势接管，原本陷入流动性危机的紧张局面才总算有了转机。但这背后，是万科一次次放下身段，累计4次向深铁借钱近120亿元，才让公开债一次次化险为夷。每一次借钱，都像是在悬崖边上小心翼翼地行走，生怕一个不小心就万劫不复。

来源：地产密探图库

近日，万科公告了此前一笔42亿元股东借款的增信置换，用60亿元万物云股票作为质押物，质押率70%。这看似是无奈之举，实则饱含着万科的委屈。曾经只由几家子公司提供保证担保，如今却要拿出真金白银般的万物云股票来质押。要知道，这万物云股票就像是万科的宝贝，可如今为了偿债，只能忍痛割爱。

深铁拿着这价值60亿元的万物云股票，既可以质押融资，又能随时变现。而万科呢，只能眼巴巴地看着，心里满是无奈和委屈。这已经不是万科第一次拿万物云做筹码向深铁借钱了。早在2月10日，万科就为了借那28亿元，拿出了40亿元且质押率70%的万物云股票。

目前，万科持有万物云全部权益近57%，涉及H股股份达到6.6亿股。按照昨日收盘价20.95港元/股计算，按人民币计价也有120亿元。可按70%质押率算下来，接下来万科要继续向深铁借钱，差不多就只剩14亿元的空间了。或许万科也盼望着能解除此前对万物云的质押，可这又谈何容易呢？

从这4笔、近120亿元的大股东借款来看，期限均为3年，利率为2.34%，相较于万科去年新增融资及再融资综合成本3.39%，确实有明显优势。可这又怎能弥补万科内心的委屈呢？每一笔借款都像是一个沉重的包袱，虽然暂时缓解了偿债压力，但也在不断侵蚀着万科的利润。

2024年，万科录得净亏损494.8亿元，2025年一季度净亏损62.5亿元。截至今年3月底，持有货币资金755亿元，而短期借款228亿元，一年内到期非流动负债1329.1亿元，短债偿付压力就像一座无形的大山，压得万科喘不过气来。

再看看深铁，前不久披露的2024年财报也让人唏嘘不已。去年合并利润表显示亏损334.6亿元，主要是对万科长期股权投资确认亏损并计提投资减值损失。曾经，深铁因为战投万科，2019年与2020年净利均超百亿。如今却陷入亏损，这让万科更加自责和委屈。

从深铁集团整个业务来看，核心业务是地铁线路运营和地铁TOD开发。地铁线路运营收入稳定但盈利低，地铁TOD开发虽有城市优质地段及地价优势，但要开发好，还得借助万科的品牌及产品综合开发能力。所以，深铁不会只看万科短期盈亏，而是着眼于未来。可外界那些说“万科拖垮深铁”的言论，就像一把把利剑，刺痛着万科委屈的心。

在销售环节，据克而瑞监测统计，2025年前4个月，万科实现全口径销售额近460亿元，排名第六位，权益销售额近300亿元，排名第一位。虽然较去年同期有下滑，但得益于“稳楼市”政策发力，降幅有限，有企稳向好迹象。可这一点点的成绩，又怎能抵消掉偿债压力带来的委屈呢？

值得一提的是，万科今年一季度虽然营收同比跌幅38.3%至近380亿元，但经营服务业务营收却同比增长12.1%至122.7亿元，占总营收的比重已超3成。在当前房企普遍“现金为王、运营为王”的战略转型大潮下，业内预期万科今后的收入结构会有积极变化。可这未来的希望，又怎能抚平当下的委屈呢？

5月17日，深铁集团党委书记、董事长，万科集团董事长辛杰到访科大讯飞考察交流，双方就智慧交通、智慧社区等垂直场景深度协同达成共识。2018年至今，科大讯飞已与万科旗下万物云围绕多个业务板块形成长期合作。辛杰表示，深铁和万科正积极探索通过数字化技术支持业务高质量发展的新路径。可这新的探索之路，又怎能掩盖住万科当下借债救急的无奈和委屈呢？

外界期待着辛杰掌舵下的深铁与万科能探索出一条国资股东与被投资的混合制上市企业“深度融合、相互赋能与发展”的新范例。可万科此刻，只希望能早日摆脱偿债的困境，不再承受这无奈的委屈。